Купить квартиру
Покупка квартиры
Покупка квартиры – сложный и ответственный шаг. Ведь на кону стоят слишком большие суммы.
Поэтому первое, с чего следует начать, это определиться – будете ли вы действовать самостоятельно, ограничившись периодическими визитами к специалистам за разовыми консультациями, или обратитесь в агентство, работающее с недвижимостью, или к юристам.
Выбор квартиры
Он зависит как от ваших предпочтений, так и от финансовых возможностей.
Исходя из этого, можно выбрать следующее жилье:
- На первичном рынке в новостройке на стадии начала или завершения строительства
- На вторичном рынке в сегменте эконом или бизнес-класса за счет собственных средств
- На первичном или вторичном рынке за счет заемных средств (ипотека)
Каждый покупатель руководствуется собственными предпочтениями при выборе жилья.
Однако есть нечто, чем пренебрегать нельзя.
Нежелательно останавливать свой выбор на квартирах в домах, расположенных близ высоковольтных линий электропередач, промышленных предприятий с вредными выбросами.
И в домах, расположенных в местах с отсутствием минимальной инфраструктуры и проблемами с транспортным сообщением.
Самое главное, это выбор квартиры с надежными документами.
Выбрав квартиру, ее следует проверить на юридическую чистоту.
Под юридической чистотой квартиры подразумевается следующее:
- Соответствие правоустанавливающих документов требованиям российского законодательства
- Отсутствие лиц, права которых были нарушены при приватизации или ранее совершенных сделках с продаваемой недвижимостью
- Отсутствие лиц, имеющих законное право на пользование квартирой (проживание в ней) после продажи
Когда квартира выбрана, порядок действий следующий:
- Ознакомиться с правоустанавливающими документами
- Проверить паспорта собственников, убедиться, что они действительны (не просрочен срок обмена паспорта по возрасту или в связи со сменой фамилии, отсутствуют недопустимые штампы и печати)
- Внести аванс, предварительно составив авансовый договор, в котором указать размер внесенного аванса, полную стоимость квартиры, срок выхода на сделку и не забыть про оговорку, что «в случае обнаружения фактов, которые впоследствии могут ущемить права покупателя в пользовании и распоряжении приобретенным жильем, аванс подлежит возврату в полном объеме»
- Сформировать пакет документов для составления договора купли-продажи и последующей регистрации сделки
- Подготовить договор с учетом всех пожеланий сторон
- Подписать договор
- Произвести расчеты согласно договору наличными перед сделкой или с использованием ячейки в депозитарии
- Подать документы на государственную регистрацию
- Получить зарегистрированные документы
- Подписать акт передачи квартиры
Чем отличаются ППФ и нотариальный договор
Особого внимания требует правильное составление договора купли-продажи, потому что он охватывает весь спектр взаимоотношений и ответственности сторон.
Нотариально удостоверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов.
При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта.
Для составления договора в простой письменной форме (ППФ) не требуется особых знаний.
Достаточно подойти к этому делу с определенной степенью внимательности, и вам удастся сэкономить на услугах нотариуса кругленькую сумму.
Существенного различия между договорами, составленными в нотариальной конторе или на домашнем компьютере, нет.
Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить договор любыми важными для них пунктами.
Помимо основных, в договор могут быть внесены и такие пожелания покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой.
Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.
Эти и подобные пункты должны быть четко прописаны и обязательны к исполнению сторонами, поставившими свои подписи под договором.
Чем отличаются ППФ и нотариальный договор
Законодательство предъявляет довольно простые, но жесткие требования к составлению договора.
Эти требования регулируются отдельными статьями Гражданского, Налогового и Семейного кодексов Российской Федерации.
В договор обязательно должны войти следующие пункты:
- Название договора (договор купли-продажи квартиры)
- Фактическое место совершения сделки
- Дата подписания договора
- Преамбула, состоящая из перечисления участников сделки с указанием точных и подробных паспортных данных каждого совершеннолетнего участника сделки; свидетельств о рождении, если в числе продавцов или покупателей есть несовершеннолетние дети; названия и подробных реквизитов, если участником является юридическое лицо
- Краткое описание отчуждаемой недвижимости
- Адрес квартиры
- Стоимость объекта
- Сроки и порядок расчетов возможны различные варианты: «Продавец передал, а Покупатель получил сумму в размере полной стоимости квартиры до подписания настоящего договора» или «Покупатель обязуется передать Продавцу причитающуюся ему сумму в течение одного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности»
- Сведения о зарегистрированных в отчуждаемом жилье гражданах, сроки их снятия с регистрационного учета
- Сроки и порядок передачи квартиры Покупателю
- Указание на обязательную регистрацию договора в уполномоченном органе
- Указание на количество экземпляров договора
- Подписи сторон
Строго следуя данной инструкции или воспользовавшись образцом, вы сможете без особых усилий составить грамотный договор, в полной мере отвечающий всем требованиям законодательства.
Услуги нашей компании
Продажа, Аренда, Обмен недвижимости
Ипотека под залог недвижимого в собственности имущества
Кредит для юридических лиц и ИП
Кредит под залог недвижимости
Комплексная проверка заемщика
Оценка Недвижимости
Помощь в получении ипотеки
Ипотека для граждан СНГ
Документы для подготовки договора
На сегодня перечень документов, которые нужно подать на государственную регистрацию договора, максимально сокращен.
Независимо от того, воспользуетесь вы услугами нотариуса, агента по недвижимости или будете готовить договор самостоятельно, Вам нужно иметь следующий пакет документов:
- Документы, удостоверяющие личность участников: паспорта совершеннолетних, свидетельства о рождении детей
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект
Куда сдавать подписанный договор купли-продажи
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Но это не означает, что покупатель уже стал полноправным хозяином купленного помещения.
Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.
Сегодня это Росреестр.
Чтобы узнать точный адрес, по которому расположено ваше региональное представительство данной организации, проще всего воспользоваться сервисом http://rosreestr.ru/, поставив перед первой в строке «r» код вашего региона.
Например, для Татарстана это будет выглядеть так: http://to16.rosreestr.ru/, а для Москвы так: http://to77.rosreestr.ru.
Но можно обратиться и в некоторые иные инстанции, которые также принимают документы на регистрацию.
Это многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг, расположенные во многих населенных пунктах.
В любое из этих мест вам придется представить следующие документы:
- Заявление о регистрации перехода права собственности от продавца
- Заявление о регистрации права собственности от покупателя
- Документы, удостоверяющие личность участников
- В случае если участником является юридическое лицо – его правоустанавливающие документы и доверенность, выписку из устава или приказ, подтверждающие полномочия лица действовать от имени своей организации
- Правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект
- Квитанцию об оплате госпошлины
- Договор купли-продажи
- Доверенность, если за кого-то из участников сделки договор подписало доверенное лицо
Заполнением заявлений занимаются специалисты, принимающие документы на регистрацию, Вам остается внимательно прочитать их и поставить свою подпись.
Регистрирующий орган оставляет за собой право затребовать дополнительные документы.
Однако то случается крайне редко.
О госпошлине
Размер государственной пошлины регулируется статьей 333.33 Налогового кодекса (подпункты 21-23).
Если в сделке участвуют физические лица, госпошлина за переход права собственности составит 2 тысячи рублей.
Если сторонами договора являются юридические лица, им придется потратить 22 000 рублей.
Когда нотариус необходим
Несмотря на привлекательность ППФ, бывают ситуации, когда лучше не скупиться на нотариуса.
Прежде всего речь идет о сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска.
Это дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем, наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.
Люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий.
Эти и подобные им категории граждан требуют особенно внимательного подхода к сделкам, участниками которых они являются.
При составлении договоров с такими лицами необходимо указывать полную, реальную стоимость объекта.
Своевременно брать у них расписки, подтверждающие получение ими суммы, указанной в договоре, в полном объеме.
Если хотите подстраховаться на все сто процентов, удостоверьте сделку у нотариуса.
Именно нотариус в случае возникновения каких-либо проблем в будущем, как незаинтересованное лицо, сможет подтвердить, что вы были добросовестной стороной сделки и выполнили свои обязательства в полном объеме.
Когда речь идет о квартирах в мегаполисах, а значит, и об очень внушительных суммах, покупателям есть смысл дополнительно подстраховаться.
Постарайтесь в качестве условий сделки договориться о том, что сразу после получения денег продавец полностью положит ее в банк на свое имя.
Это избавит недобросовестного продавца от соблазна оспорить сделку, ведь у Вас будут железные доказательства того, что вы полностью выполнили свои обязательства.
Чтобы избежать проблем
К сожалению, статистика обращений граждан в суды с заявлениями об оспаривании сделок довольно удручающая.
Чем дороже квартиры в регионе, тем больше количество подобных обращений.
Если же говорить о сегодняшней ситуации на рынке недвижимости, когда количество сделок сокращается и многие риэлторы остаются без работы, у недобросовестных специалистов появляется большой соблазн провести сделку, закрыв глаза на обстоятельства, которые впоследствии могут привести к ограничению прав владения, пользования и распоряжения купленной недвижимостью.
Поэтому участникам сделки – и покупателям, и продавцам – не лишне позаботиться о своих правах.
В судебных разбирательствах об оспаривании сделок закон обычно на стороне тех, кто является добросовестной стороной сделки.
Широко распространена практика указывать в договоре сумму, которая не облагается налогом на прибыль.
Обычно это бывает в ситуациях, когда квартира находится в собственности продавца меньше трех лет.
Ситуация одинаково чревата неприятностями и для продавца, и для покупателя.
Если, к примеру, в договоре указано, что двухкомнатная квартира в Москве была продана за 1 миллион рублей, покупатель не сможет получить причитающийся ему по закону налоговый вычет.
Более того, если с силу каких-то обстоятельств суд оспорит сделку, согласно решению суда продавец будет обязан выплатить покупателю указанную в договоре сумму, то есть один миллион рублей, хотя ясно, что квартира продавалась значительно дороже.
Расписки на фактическую сумму судом обычно не принимаются во внимание.
Поэтому только полная стоимость, указанная в договоре, может гарантировать спокойствие покупателю.
Не менее велики риски продавца.
Подписав договор, в котором фигурирует один миллион, вместо реальных нескольких миллионов, продавец тем самым фиксирует сумму, за которую он готов продать квартиру.
Что после этого мешает покупателю ограничиться указанной в договоре суммой?
Еще один очень важный момент, который нужно учесть перед тем, как подписывать договор, – это вопрос о третьих лицах, которые могут иметь законное право на проживание на данной площади.
Обычно речь идет о гражданах, временно выбывших, но сохраняющих право на регистрацию по указанному адресу после возвращения.
Здесь речь идет о тех, кто проходит длительное лечение в специализированных медицинских учреждениях, находится в местах лишения свободы или на службе в армии.
Узнать о том, как обстоят дела с наличием подобных «кандидатов» на присмотренное для покупки жилье, поможет подробная развернутая выписка из паспортного стола.
Ее выдают только собственнику, поэтому не поленитесь пройтись с ним до паспортистки.
Лишь тогда, когда Вы убедились в чистоте квартиры и готовы к выполнению всех требований закона, можно без опасений пописывать договор купли-продажи.
Russian
Armenian
Belarusian
Chinese (Simplified)
English
German
Japanese
Kazakh
Ukrainian